Юрий Владимирович, в 2005 году ваш банк первым занялся созданием системы земельно-ипотечного кредитования, позволяющей привлечь внебюджетные средства на длительный срок под залог земельных участков. Скажите, какая работа с тех пор проделана в этом направлении?

- Россельхозбанк разработал и впервые внедрил принципы земельно-ипотечного кредитования. Полагаю, что эта новация имеет в России большие перспективы и приведет к заметным позитивным изменениям в АПК в целом. В ходе осуществления земельно-ипотечного кредитования, начиная с января 2006 года, банк уже предоставил 135 кредитов с суммарным объемом 3222 млн. руб. Площадь залогового фонда земель, принятых в обеспечение земельно-ипотечных кредитов, составила более 190 тыс. гектаров. К концу 2007 года объемы выданных земельноипотечных кредитов должны достичь 4,1 млрд. руб. Подготовлен предварительный прогноз формирования земельно-ипотечного кредитного портфеля Банка на перспективу до 2014 года. ляется важным механизмом создания и привлечения в аграрный сектор дополнительных внебюджетных финансовых ресурсов для поддержания и развития как крупных сельхозпредприятий, так и малого агробизнеса. Земельная ипотека позволит расширить возможности доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе.

- На основании каких документов банк предоставляет земельные кредиты, каковы условия кредитования?

- Ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Временным положением о выдаче и сопровождении в ОАО "Россельхозбанк" ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов. Прорабатываются вопросы рефинансирования земельно-ипотечных кредитов.

- Удастся ли с внедрением системы земельно-ипотечного кредитования в России повысить инвестиционную привлекательность сельского хозяйства?

- Это одна из приоритетных задач. Земельно-ипотечный кредит является важным механизмом создания и привлечения в аграрный сектор дополнительных внебюджетных финансовых ресурсов для поддержания и развития как крупных сельхозпредприятий, так и малого агробизнеса. Земельная ипотека позволит расширить возможности доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе.

- На основании каких документов банк предоставляет земельные кредиты, каковы условия кредитования?

- Ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Временным положением о выдаче и сопровождении в ОАО "Россельхозбанк" ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов.

- Долгосрочные (среднесрочные) земельные кредиты выдаются на срок от трех и более лет, в том числе с льготным периодом по погашению суммы кредита до 24 месяцев с даты выдачи кредита. Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие у заемщика бизнес-плана (технико-экономического обоснования) инвестиционного проекта. Кредиты выдаются и погашаются в рублях.

- Процентная ставка по кредитам, которые предоставляются в рамках пилотных проектов по земельной ипотеке, устанавливается в пределах действующих в банке процентных ставок по долгосрочному (среднесрочному) кредитованию. Основным обеспечением предоставляемого кредита является ипотека земельного участка сельскохозяйственного назначения. В зависимости от суммы в качестве дополнительного залогового обеспечения также может выступать другое ликвидное имущество заемщика.

- Пока концепция земельной ипотеки подразумевает, что в залог будут приниматься только земельные участки, которые надлежащим образом оформлены в собственность. В связи с этим земельная ипотека пока доступна лишь немногим сельхозтоваропроизводителям.

- Что нужно предпринять для того, чтобы процедура предоставления земельных кредитов упростилась, а значит, земельно-ипотечное кредитование стало доступно многим?

- Современное состояние законодательства в области ипотеки предоставляет достаточно широкие возможности для использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Во многом этому способствовали внесенные в него в 2001—2004 годах изменения и дополнения, направленные на расширение сферы действия рыночных механизмов. Наиболее существенными из нововведений следует признать возможность залога права аренды недвижимого имущества (в том числе арендных прав земельного участка) и снятие установленных ранее ограничений на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения. Не менее важным является новое положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Когда объем земельного залога доведем до 1 млн. гектаров, можно подумать и о выпуске земельных облигаций. - Вместе с тем необходимо дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения. В этих целях разрабатывается Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве". Сегодня процедура оформления земли в собственность невероятно усложнена и, откровенно говоря, не из дешевых.

- Есть еще одна причина, тормозящая развитие земельной ипотеки. Она связана с проблемами определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки, и, соответственно, его реализации без потерь в случае необходимости. На сегодняшний день залоговая стоимость принимаемого в обеспечение ипотечного кредита земельного участка определяется исходя из рыночной или кадастровой стоимости с применением понижающих коэффициентов. При этом применение кадастровой стоимости земельных участков в качестве базовой при определении их залоговой стоимости является временной вынужденной мерой. Это связано с недостаточным развитием рынка земель сельскохозяйственного назначения, дефицитом достоверных данных о конъюнктуре спроса и предложения на такие земельные участки и непредсказуемости результатов оценки их рыночной стоимости для целей залога.

- Кроме того, одной из "болевых" точек можно назвать отсутствие методологических подходов определения залоговой стоимости земельных участков, а также отлаженного механизма страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и ряд других.

- В целом же по стране ипотечное кредитование под залог земельных участков носит частный и краткосрочный характер. Довольно высокий потенциал земельной ипотеки, который мог бы быть использован в целях инвестирования агропромышленного производства, остается пока не задействованным. Залоговый потенциал ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения может быть оценен примерно в 1,5—2 млн. гектаров, а при благоприятных условиях его развития — в 10—11 млн. гектаров. Это колоссальный рынок, который нам предстоит активно осваивать.

- Выдача кредитов — это лишь первая часть формирования системы земельно-ипотечного кредитования. За ней должно последовать формирование земельных пулов, их капитализация и привлечение ресурсов на финансовых рынках на основе выпуска в обращение земельно-ипотечных ценных бумаг.

- Недавно вы сообщили о том, что Россельхозбанк планирует впервые в России с царских времен выпустить ипотечные земельные облигации.

-Мы активно занимаемся проработкой этого вопроса. В настоящее время над проектом выпуска земельных облигаций работает группа специалистов банка. Я уже говорил о том, что в залоге у банка находится порядка 190 тыс. гектаров земли. Как только доведем его до 1 млн. гектаров, можно подумать и о выпуске земельных облигаций. Такие облигации расширят возможности доступа сельхозпроизводителей к долгосрочным заемным средствам. Так как банк выдает кредиты на восемь лет (а в будущем году увеличит срок до десяти лет), то облигации будут иметь срок обращения от трех лет. Одна из "болевых" точек — отсутствие методологии определения залоговой стоимости земельных участков

- Насколько целесообразен выпуск новых ценных бумаг для банка? С какими трудностями вы столкнулись на данном этапе?

- Минимально необходимый для покрытия транзакционных издержек при секьюритизации размер ипотечного портфеля стандартных кредитов банка должен составлять не менее 2,5 млрд. руб. Однако в настоящее время земельно-ипотечный кредитный портфель банка, сформированный в экспериментальном режиме в рамках реализации основных направлений приоритетного национального проекта "Развитие АПК", нельзя характеризовать как пригодный для целей секьюритизации. Так, анализ целевого использования кредитов и их обеспечения выявил в структуре портфеля высокую долю кредитов, практически не пригодных для формирования пула требований для последующей секьюритизации. Это либо комплексные кредиты, где земельные участки выступают в роли дополнительного обеспечения по кредиту, либо кредиты, предоставленные под залог земельных участков, оценка рыночной стоимости которых в силу слабого развития рынка сельскохозяйственных земель не проводилась.
Доля же потенциально пригодных для последующего рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных на покупку земельных участков, составляет всего 2%. Кроме того, существует ряд ограничений правового и организационного характера в области выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Для формирования необходимого объема земельно-ипотечного портфеля кредитов стандартного качества, удовлетворяющих требованиям действующего законодательства и обеспечивающих возможность их секьюритизации, Банку требуется как минимум полтора-два года.

КСТАТИ…

Залоговый потенциал ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения может быть оценен примерно в 1,5—2 млн. гектаров, а при благоприятных условиях его развития — в 10—11 млн. гектаров.

- Какие еще мероприятия, способствующие формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения, запланированы в банке?

- Нам предстоит провести аккредитацию оценочных компаний, продолжить предоставление кредитов на покупку земельных участков, накапливать статистическую информацию по ценам и совершенным сделкам с землей из регионов, оформлять кредиты со смешанными залогами несколькими кредитными договорами, разрабатывать и согласовывать с Минсельхозом России схему секьюритизации, позволяющую сохранить за заемщиком льготы по получению субсидий. Кроме того, немаловажным условием успешного рефинансирования земельно-ипотечных кредитов является наличие положительной и достаточной по времени кредитной истории по такого рода кредитам, а также существенность самой величины секьюритизируемого портфеля. Понятно, что работы у нас — непочатый край. Однако такой компетентный подход позволит нашим земельным облигациям стать надежными и востребованными ценными бумагами.

Покупка земли всегда казалась людям одним из самых надежных приобретений. Надежных и необходимых настолько, что под нее даже можно занять денег. И в этом есть свой смысл: ведь если есть кусок земли, свой, собственный, значит и где жить будет, и что кушать найдется.

В России ипотеку земельных участков начали продвигать буквально с конца 90-х одновременно с идеей о частных фермерских хозяйствах. К сожалению, на практике не обрели полноценного воплощения ни та, ни другая идея. Что помешало фермерским хозяйствам, понятно: тут и несовершенство законодательства, и инертность людей и их привычка рассчитывать на команду сверху, и просто отсутствие подобной практики. Как ни странно, развитию земельной ипотеки препятствуют те же самые факторы.

Что смущает банки?

Банки сегодня не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Из тех, кто сейчас работает в столичном регионе, первопроходцев можно пересчитать по пальцам одной руки. Почему? Что мешает банкам развивать новый ипотечный продукт, на который определенно существует спрос?

В первую очередь банки, как обычно, ссылаются на законодательные несовершенства. На практике ипотека земельных участков описана в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе и законе «Об ипотеке». Последний, в частности, устанавливает, что по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). (п. 1 ст. 62 закона «Об ипотеке»).

Этот же закон строго оговаривает, какие участки не могут являться предметом залога. Это: 

    * участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
    * земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
    * части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом;
    * земли, на которые в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Казалось бы, два столь подробных перечня должны были решить возможные проблемы банков. Однако, для того чтобы гарантировать возврат средств, необходимо более детальное описание этого института в законодательстве. Так, по мнению заместителя председателя правления Россельхозбанка Виктора Хлыстуна, который одним из первых на рынке поднял проблему ипотеки земельных участков, в настоящий момент законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. «Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия», – считает Хлыстун.

Кроме того, помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. «Например, если земля, под которую выдан кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, и смена статуса была проведена некорректно, то это, скорее всего, станет основанием для отказа банка в предоставлении ипотечного кредита на приобретение данной недвижимости», – рассказывает генеральный директор   компании  «Фосборн-Хоум» Василий Белов. Это связано с тем, что оборот сельхозземель в нашей стране все еще не разрешен, и такой актив не будет ликвидным для банка.

Нужно понимать, что и сам рынок покупки и продажи земли не так стабилен, как рынок жилой недвижимости. Банк может выдать кредит под залог земельного участка, а завтра через этот участок вдруг проведут магистраль… Кредит на приобретение участка с домом взять проще. В этом случае объектом залога выступает не только земельный участок, но и дом, в результате риски банка снижаются.

Где и почем?

Тем не менее некоторые банки уже сегодня работают с программами кредитования земельных участков. В ряде банков вы можете взять обыкновенный потребительский кредит и на эти деньги купить участок, другие же работают именно с целевым кредитованием под залог земли.

    Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк «Сосьете Женераль Восток» и Райффайзенбанк

 Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк «Сосьете Женераль Восток» и Райффайзенбанк. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы. Исключение составляет лишь Сбербанк, где необходимы поручители. В остальном же кредиты на землю приближены к ипотечным: так, 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

В Райффайзенбанке кредиты выдают на срок от 1 года до 15 лет в долларах США и в рублях. Сумма кредита может составлять от $15 тыс. (400 тыс. руб.) до $1 млн (27 млн руб.). Кредитные заявки на суммы более $1 млн рассматриваются в индивидуальном порядке. Процент по кредиту составляет 11,5-12% в валюте и 13-14 % в рублях. Размер кредита не может превышать 75% от стоимости приобретаемого земельного участка.

Московский кредитный банк ссужает своих заемщиков на срок до 10 лет. Кредиты также предоставляются и в долларах США, и в рублях. Нижняя планка кредита выше, нежели в «Райффайзене», – заемщику предлагается сумма от $25 тыс. Максимум кредита – $750 тыс. Процентная ставка по кредиту 13,5% или 14,5% годовых. Размер собственного взноса – от 30% стоимости приобретаемого земельного участка.

Банк «Зенит» предоставляет кредиты на небольшой срок – от 1 до 5 лет. Кредиты выдаются в обеих популярных валютах. Сумма кредита может колебаться от $10 тыс. (270 тыс. руб.) до $600 тыс. (16,2 млн руб.). Процент по кредиту, выданному в долларах США, от 12,5%; в рублях – от 14% годовых. Собственный взнос в этом банке – не менее 70% стоимости участка.

Банк «Сосьете Женераль Восток» предоставляет кредиты от 1 года до 15 лет. Ссуды выдаются в рублях, долларах США или евро. Сумма кредита может составлять от $25 тыс. (или эквивалент в рублях/евро). Проценты по кредиту колеблются в зависимости от валюты кредита: от 11% годовых в долларах США до 15% в рублях. 13% – процентная ставка по кредиту в евро. Ссуда предоставляется до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Таким образом, ситуация с ипотекой земли напоминает ситуацию с ипотекой городского жилья несколько лет назад, хотя причины для их медленного развития несколько разнятся.

Майя Богданова

По материалам газеты Собственник